Gracias a su condición geográfica y paradisiaca dentro del Caribe, la República Dominicana tiene mucho que ofrecer en materia inmobiliaria. Esto, aunado a la modernización del marco legal regulatorio y a su consistente desarrollo económico, hace de ella un lugar idóneo para adquirir un inmueble, sea como residencia definitiva, segunda vivienda o como inversión en este polo turístico.
La República Dominicana cuenta con un sistema vial y de carreteras de gran preponderancia en comparación con otros países de la región, lo que facilita el desplazamiento interno. A esto se suma un sistema de aeropuertos y puertos modernos, amplios y eficientes, conformado por ocho aeropuertos internacionales y catorce puertos importantes localizados a corta distancia de los principales centros de producción del país.
La propiedad inmobiliaria es un derecho fundamental regulado por las disposiciones de la Constitución Dominicana y, de manera adjetiva, por la Ley 108-05 y sus reglamentos de aplicación. Todo el entramado legal relativo a la adquisición y formalización de la propiedad protege la titularidad inmobiliaria, cuyo objetivo principal es dotar al sujeto de derecho registral de todas las garantías jurídicas necesarias.
Para gozar de la protección que ofrece el sistema de la Jurisdicción Inmobiliaria dominicana, el interesado, una vez determinado el inmueble a adquirir, debe acceder al sistema registral, lo cual le otorga fe pública frente a terceros, de forma imprescriptible.
En el caso de los extranjeros, no existe ninguna condición especial: se les aplica el mismo régimen que a los adquirientes nacionales. Adicionalmente, conforme a regulaciones emitidas por la Suprema Corte de Justicia, todas las personas extranjeras que estén interesadas o involucradas en la adquisición de una propiedad en la República Dominicana deberán obtener un Número de Identificación Tributaria (NIT) o RNC. En principio, este proceso es relativamente sencillo y puede realizarse conjuntamente con el pago del impuesto de transferencia ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Antes de cualquier adquisición, recomendamos corroborar la situación jurídica del inmueble en las oficinas del Registro de Títulos y el estatus técnico-cartográfico del mismo ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, con el acompañamiento de un abogado experto en derecho inmobiliario y un agrimensor. Esto permite validar que lo que se pretende adquirir es legal, legítimo, pertenece realmente al vendedor y puede ser transferido, además de verificar su ubicación exacta conforme a los registros cartográficos dominicanos. A este proceso lo denominamos debida diligencia previa a la adquisición del inmueble.
Luego de esta exhaustiva investigación, y con la decisión tomada respecto al inmueble a adquirir, se procederá —con la asistencia de un notario público— a la redacción y firma del documento traslativo de propiedad.
Posteriormente, se agota la fase impositiva. Las transferencias inmobiliarias, conforme a la Ley 831-45 sobre el impuesto proporcional a los actos intervenidos por los registradores de títulos, están sujetas a un impuesto único del 3% sobre el valor que resulte mayor entre el estipulado en el contrato de compraventa o permuta, y el valor asignado por la DGII mediante tasación oficial. Es importante resaltar que el comprador dispone de un plazo de seis (6) meses, contados a partir de la fecha del acto traslativo, para realizar el pago correspondiente. Pasado este plazo, se aplicarán recargos e intereses.
Aunque el adquiriente cuenta con el plazo fiscal antes señalado, recomendamos que inmediatamente después de realizados los pagos fiscales, se presente sin dilación la documentación correspondiente ante el Registro de Títulos.
Para ello, el comprador debe contar con la siguiente documentación:
- Original debidamente notarizado del documento de compraventa o de la figura jurídica utilizada para la transferencia.
- Original del duplicado del Título de Propiedad a nombre del vendedor, que será cancelado y sustituido por uno nuevo a nombre del comprador.
- Documentos de identidad del comprador y del vendedor, ya sea que se trate de personas físicas o entidades comerciales.
- Documento fiscal que certifique que el inmueble objeto de la negociación se encuentra al día.
- Comprobante de pago del impuesto de transferencia inmobiliaria ante la DGII, cuyo porcentaje variará según la figura jurídica utilizada para el traspaso.
De igual forma, tanto la Dirección General de Impuestos Internos como la Oficina Registral correspondiente pueden requerir documentación adicional si lo consideran necesario, a fin de garantizar la legalidad y legitimidad de la transferencia. Por ello, para evitar errores, contratiempos y pérdida de tiempo, recomendamos la asistencia de un profesional del derecho con experiencia en materia registral inmobiliaria.
Una vez agotado todo este proceso, el titular registral accede al sistema inmobiliario dominicano, el cual le otorga un régimen de publicidad registral. De esta forma, su inmueble puede adquirir mayor plusvalía económica y el propietario puede gozar de la tranquilidad de contar con un título protegido por un sistema reconocido tanto a nivel nacional como internacional.
Desde Padilla Consulting Law, le ofrecemos de manera integral todos los servicios legales, técnicos-cartográficos e impositivos para que su adquisición inmobiliaria se realice con eficiencia y en el menor tiempo posible.