Gracias a su condición geográfica y paradisiaca dentro del Caribe, la República Dominicana tiene mucho que ofrecer en materia inmobiliaria. Esto, aunado a la modernización del marco legal regulatorio y a su consistente desarrollo económico, hace de ella un lugar idóneo para adquirir un inmueble, ya sea como residencia definitiva, segunda vivienda o como inversión en este polo turístico.
La República Dominicana cuenta con un sistema vial y de carreteras de gran preponderancia en comparación con los países de la región, lo que facilita el desplazamiento interno. A esto se suma un sistema de aeropuertos y puertos modernos, amplios y eficientes, conformado por ocho aeropuertos internacionales y catorce puertos importantes localizados a corta distancia de los centros de producción del país.
La propiedad inmobiliaria es un derecho fundamental regulado por las disposiciones de la Constitución Dominicana y, de forma adjetiva, por la Ley 108-05 y sus reglamentos de aplicación. Todo el entramado legal relacionado con la adquisición y formalización de la propiedad protege la titularidad inmobiliaria, cuyo objetivo principal es dotar de todas las garantías de derecho al sujeto registral.
Para gozar de la protección que ofrece el sistema de la Jurisdicción Inmobiliaria dominicana, el interesado, una vez determinado el inmueble que desea adquirir, debe acceder al sistema registral, el cual otorga fe pública frente a terceros, de manera imprescriptible.
En el caso de los extranjeros, no se impone ninguna condición especial; se aplica el mismo régimen que a los adquirientes nacionales. Adicionalmente, conforme a regulaciones emitidas por la Suprema Corte de Justicia, todas las personas extranjeras interesadas o involucradas en la adquisición de una propiedad en la República Dominicana deberán obtener un Número de Identificación Tributaria (NIT) o RNC. En principio, el proceso es relativamente simple y puede realizarse conjuntamente con el pago del impuesto de transferencia aplicable ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Antes de cualquier adquisición, consideramos conveniente corroborar la situación jurídica del inmueble en las oficinas del Registro de Títulos, así como su estatus técnico-cartográfico ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, con el acompañamiento de un abogado experto en derecho inmobiliario y un agrimensor. Esto permite validar que lo que se pretende adquirir es legal, legítimo, pertenece realmente al vendedor y puede ser transferido, además de verificar su ubicación exacta conforme a los registros cartográficos dominicanos. A este proceso lo denominamos “debida diligencia” previa a la adquisición del inmueble.
Luego de esta exhaustiva investigación y una vez tomada la decisión sobre el inmueble a adquirir, con la asistencia de un notario público se redactará y firmará el documento traslativo de propiedad.
A continuación, se procede a agotar la fase impositiva. Las transferencias inmobiliarias, conforme a la Ley 831-45 sobre el impuesto proporcional a los actos intervenidos por los registradores de títulos, están sujetas a un impuesto único del 3% sobre el valor que resulte mayor entre el estipulado en el contrato de compraventa o permuta, y el asignado por la Dirección General de Impuestos Internos mediante un tasador autorizado. Es importante resaltar que el comprador podrá realizar el pago correspondiente a este impuesto dentro de los seis (6) meses contados a partir de la fecha del acto traslativo de la propiedad. Pasado este plazo, se calcularán recargos e intereses.
Aunque impositivamente el adquiriente cuenta con dicho plazo, recomendamos que, inmediatamente después de realizados los pagos fiscales de lugar, se presente la documentación de transferencia ante el Registro de Títulos correspondiente sin demora.
Para ello, el comprador debe contar con la siguiente documentación, a ser depositada en la oficina del Registro de Títulos:
- Original debidamente notarizado del documento de compraventa o del instrumento jurídico utilizado para la transferencia o traspaso.
- Original del duplicado del Título de Propiedad a nombre del vendedor, que será cancelado y sustituido por uno nuevo a nombre del comprador.
- Documentos de identidad del comprador y del vendedor, sean personas físicas o entidades comerciales (compañías).
- Documento fiscal que certifique que el inmueble objeto de la negociación se encuentra al día.
- Comprobante del pago del impuesto de transferencia inmobiliaria ante la Dirección General de Impuestos Internos, cuyo porcentaje variará conforme a la figura jurídica utilizada para el traspaso.
Asimismo, tanto la Dirección General de Impuestos Internos como la oficina registral correspondiente pueden requerir documentación adicional si lo estiman conveniente, en procura de la legalidad y legitimidad de la transferencia. Por tales razones, para evitar errores, contratiempos y pérdida de tiempo, recomendamos la asistencia de un profesional del derecho con experiencia en materia registral inmobiliaria.
Agotado todo este proceso, el titular registral accede al sistema inmobiliario dominicano, el cual lo dota de un régimen de publicidad registral. De esta manera, su inmueble adquiere plusvalía económica a raíz de su formalización, al tiempo que el propietario disfruta de la tranquilidad de contar con un título protegido por un sistema reconocido a nivel nacional e internacional.
Desde PADILLA CONSULTING LAW, le ofrecemos de manera integrada todos los servicios legales, técnico-cartográficos e impositivos, para que su adquisición inmobiliaria se realice con eficiencia y en el menor tiempo posible.